Questions fréquentes

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Le règlement du fermage (et participation aux taxes foncières) est dû à l’échéance prévue dans le bail.

Il faut commencer par bien réexaminer votre bail, qui peut contenir des clauses de garanties relatives au paiement que vous pouvez alors faire jouer.

Dans le cas contraire, et faute de justification de sa part, il convient d’envoyer une mise en demeure avec le formalisme approprié rappelant les différents risques de résiliation auxquels il s’expose.

En dernier recours, il faut aller devant le Tribunal paritaire des baux ruraux dont les terres relèvent ;

Le montant du fermage est encadré par arrêté préfectoral, qui fixe des valeurs minimales et maximales fonction de la situation géographique et de la qualité des terres. Les loyers des bâtiments d’habitation et d’exploitation sont eux même encadrés selon des règles aussi précises que compliquées.

Les arrêtés préfectoraux étant révisés périodiquement, il est donc possible de recalculer à certains moments la valeur locative de votre bien soumis à bail rural. Il est aussi envisageable dans certains cas de renégocier l’ensemble des conditions économiques du bail.

En premier lieu, ne choisissez pas le bail type départemental qui peut vous être proposé : Ses clauses sont défavorables au bailleur et il est sage de faire rédiger votre bail rural par un spécialiste.

En fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre preneur, plusieurs types de baux existent (9, 18, 25 ans, bail cessible, bail de carrière etc.), avec des clauses aménageables pour préserver l’environnement, optimiser le revenu, se prémunir contre les défauts de paiements, obtenir des tarifs différents etc.

Votre locataire sortant peut avoir droit à une « Indemnité au preneur sortant », prévue par la loi, y compris si votre bail ne l’évoque pas.

Si cette indemnité est effectivement due, pour en fixer le montant, il faut appliquer des modalités pratiques de calcul très précises fixées par la loi et par arrêté préfectoral. Attention à ne pas accepter les évaluations de valeur d’usage, souvent proposées par les comptables ou les conseils des preneurs, à leur avantage, et enfreignant ainsi la loi.

Il faut savoir que parfois c’est le preneur sortant qui devra indemniser le propriétaire ou devra remettre les lieux en état.

L’élaboration d’un PLU (ou PLUI) est long mais nécessite vigilance.

La modification du classement de vos terres peut avoir des conséquences sur leur valeur. Si des terrains deviennent constructibles, il peut être possible à certaines conditions de les récupérer avec ou sans indemnité à verser au locataire.

Les procédures collectives en cas de défaillance de votre locataire peuvent avoir des conséquences importantes.

C’est alors le code de commerce qui s’applique et non plus le code rural, et c’est ainsi le seul cas où vous pouvez choisir votre locataire. A défaut, il vous sera imposé par le tribunal.

Il convient donc de réagir vite, et si possible en amont, dans le strict respect des dispositions prévues par la loi. La pire des solutions est l’inaction.

Il faut savoir que vous pourrez être contraint à son départ à lui verser une « Indemnité au preneur sortant ».

Tous les travaux ne sont pas soumis au même formalisme, certains à simple déclaration, auxquels le bailleur peut s’opposer, d’autres à autorisation, auquel cas il convient de rédiger un document d’autorisation très précis.

Cette question doit être anticipée longtemps avant, notamment à l’occasion de renouvellements.

Certains baux à long terme sont plus intéressants fiscalement au moment de leur transmission, et certaines structures juridiques peuvent permettre d’amortir ou de neutraliser l’impact fiscal.